王明宇翻看着某股份制银行的内部资产处置清单，眉头越皱越紧。作为资深房产投资人，他从未见过如此多的银行优质资产被集中抛售，且价格低至市场价的七五折。
“这个位于杭州钱江新城的写字楼，市场价格应该在每平米3.2万左右，银行直接挂2.4万，却挂了半年没卖掉。”
更让他困惑的是，连北京三环内的住宅也出现在抛售清单上，价格比周边二手房低20%以上，但依然问津者寥寥。
01 抛售潮下的价格迷思建设银行某分行资产保全部负责人透露，今年该行计划处置的不动产资产比去年增加了 45%。“我们现在就像房产中介，每天都在推销我们的银行直供房。”
展开剩余74%在阿里拍卖的银行资产专区，价格低得令人咋舌：
江苏银行挂牌的南京鼓楼区一套125平米住宅，起拍价仅为285万元，而同小区同户型市场价已达380万元；
浙江某农商行出售的温州市区商铺，价格低至周边同类物业的 6.8折；
中国银行某省分行一次性挂牌87处抵押房产，全部以评估价八折起拍。
然而，低价并未带来热销。郑州银行一组数据显示，该行今年以来挂牌的214处住宅房产，成交率不足30%，且多数成交价仅略高于起拍价。
02 银行急于变现的内外因“我们也不愿意低价甩卖，但监管要求很明确——必须加快不良资产处置。”一位不愿具名的银行高管坦言。
2024年初，金融监管总局下发《关于进一步规范商业银行资产风险分类的通知》，要求商业银行加快处置已认定为不良的资产。
与此同时，各银行面临着资本充足率的考核压力。通过变卖房产回笼资金，是最直接的改善指标方式。
更深层的原因在于房地产市场预期的根本性转变。
某国有大行风险管理部门负责人分析：“以前我们认为抵押房产是优质押品，现在却发现流动性正在枯竭。与其守着可能继续贬值的资产，不如尽快变现。”
03 投资者谨慎的背后面对如此“实惠”的银行直供房，为何精明投资者们仍然犹豫不决？
房产投资人李静算了一笔账：“银行直供的一套成都高新区办公室，价格确实比市场价低25%，但该区域写字楼空置率达 35%，我买下来租给谁？”
更为关键的是，银行直供房大多要求一次性付款，这挡住了大部分需要贷款的购房者。
“不是不想买，是买不起。”经营一家小型科技公司的张磊说，“我看中了一套银行处置的别墅，比市场价便宜300万，但要求10天内付清全款800万，我到哪里筹这么多现金？”
此外，银行直供房中不乏有瑕疵的房产。一位参与过多次银行资产拍卖的律师指出：“部分房产存在长期租赁合约、欠缴大额物业费或被原房主占用等问题，清场成本难以预估。”
04 市场的理性与机遇“当前市场对银行直供房的冷淡，反映了投资者的理性。”上海财经大学金融学院教授王浩表示，“投资者正在从‘捡漏心态’转向‘价值投资心态’。”
他进一步分析，单纯的价格优势已不足以打动投资者，资产本身的盈利能力和流动性成为更重要的考量因素。
然而，对于有实力的投资者而言，当前确是难得的机遇期。
某私募基金房地产投资总监透露，他们近期从某银行打包购买了12处位于深圳的公寓单位，整体折扣达到市场价的65%。“这些房产均有租约，立即就能产生现金流，年化收益率超过6%。”
与普通二手房交易不同，银行直供房的交易流程更为复杂。银行通常不提供按揭贷款支持，且交易周期紧张，对投资者的资金实力提出很高要求。
“现在是现金为王的时代。”北京一家资产管理公司的合伙人如是说，“当你手握充足现金，才能在市场低迷时抓住真正的机会。”
随着年底临近，各银行完成不良资产处置任务的压力增大，更多折扣房产或将涌入市场。这场银行与投资者的价格博弈，才刚刚开始。
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